大城市的城郊新区经历数年时间，最终焕然一新人丁兴旺；但小城市的新区恐怕还有很长的路要走，才能摆脱“鬼城”的称号。

内蒙古自治区的鄂尔多斯市被称为中国最大的“鬼城”。图片来源：Uday Phalgun

20世纪90年代，中国国有住房私有化开启了建设热潮，房地产商的原则是“建房人自来”。很多市级政府则更进一步，秉持“建房让人来”的原则，规划新区，建设气派的政府大楼和大学校园。

在北京、上海等大城市，这项政策效果良好。这些地方有无数的工作机会，吸引了数百万来自小城镇的农民工和白领。中国大城市的需求总是远大于供应，这也是那些地区房价高得离谱的原因。但小城市情况则不同，那里经济增长乏力，工作机会也比较少。

很多人批评中国的建设热潮浪费严重，却没有看到中国巨大的人口压力。每年，中国城市都要吸纳2000万新居民，几乎与澳大利亚人口总数相当。另外，中国现有城市居民财富不断增加，也需要更大、更好的住房。但目前，中国现代化的住房（即拥有独立卫生间和厨房）只有1.8亿套左右，远低于城市家庭总数2.2亿户。

因此，还有4000万家庭面临住房质量低、条件差的问题——这部分人口超过了1亿。其中很多是农民工，住在贫民区或是建筑工地的帐篷里。另有1亿左右的农民工则住在工厂宿舍。但随着收入增长，越来越多的人希望搬进属于自己的公寓。未来十年，中国要为这些人建造数百万套经济适用房。

目前的核心问题是住房供求矛盾。中国的小城市住房供应过剩，无人问津，但大城市却是经济适用房供应不足。2010年以来，政府开始抑制豪华住宅需求、建造更多福利住房以解决大城市经济适用房短缺问题。但直到最近，政府才将注意力转向小城市难以持续的建筑热潮，但这已经使中国到处都是无人的新区，即所谓的“鬼城”。

《人民日报》最近一篇社论批评了全国上下建设新城这一浪费严重的热潮，“空城、鬼城都是重复性建设，不会产生较大的经济效益。这浪费了大量资源，也给地方政府带来债务压力。”数据显示，12省144市计划建设200余座新城镇，社论批评官员只追求GDP增长。

住房、建筑方面的数据也证实了这一分析。近期政府调查表明，中国70个大城市房价基本都在上涨——这似乎无法证明供应已超过需求。但研究机构龙洲经讯的分析显示，供应过剩问题主要集中在218个县级城市。过去十年，尤其是2008年中国实施经济刺激措施后，这些城市建筑业的增长远高于其他城市。

人口数据可以解释这为什么构成了一个问题。2000至2008年期间，由于人口迁移和自然增长，这些小城市平均每年增加1200万新居民。但2008至2012年，这一数据下降为400万。最主要的原因是来自其他城市的移民减少——特别是那些能在城市买房的人。城市住房远远超出了大多数农民工的购买能力。

大城市需要建设新区以容纳不断增长的人口，满足人们对更好居住环境的要求，小城市也随之效仿。最早的“鬼城”是上海浦东。1998年，邓小平逝世一年后，美国经济学家米尔顿·弗里德曼参观浦东，批评这个引人注目的经济新区是“为金字塔中已故法老树立的纪念碑”。当时这个说法似乎并没有错——浦东新竣工的写字楼入住率仅为35%。

然而不到十年时间，浦东就有了数百万居民，摩天大楼鲜有空置。上海市政府曾要求所有国有银行将市分行迁入空旷的浦东，指示其延长那些处境艰难的开放商的贷款期限。当商户、劳动力集聚到一定程度时，浦东便迈开了飞速发展的步伐。

相似的发展模式逐渐扩散到全国各地。

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https://www.chinadialogue.net/article/show/single/ch/6402-Time-for-a-reality-check-on-China-s-ghost-cities

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